Un « bouleversement » parmi les prêteurs hypothécaires est à venir

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Un panneau est suspendu à une succursale de Banco Santander à Londres, au Royaume-Uni, le mercredi 3 février 2010.

Simon Dawson | Bloomberg via Getty Images

Les banques et autres fournisseurs de prêts hypothécaires ont été malmenés par la chute de la demande de prêts cette année, conséquence des hausses de taux d’intérêt de la Réserve fédérale.

Selon Tim Wennes, PDG de la division américaine de Santander, certaines entreprises seront obligées de quitter complètement le secteur à mesure que l’activité de refinancement se tarit.

Il le saurait : Santander – un acteur relativement petit sur le marché hypothécaire – a annoncé sa décision d’abandonner le produit en février.

“Nous avons été les premiers à agir ici et d’autres font maintenant le même calcul et voient ce qui se passe avec les volumes de prêts hypothécaires”, a déclaré Wennes dans une récente interview. “Pour beaucoup, en particulier les petites institutions, la grande majorité du volume des prêts hypothécaires est l’activité de refinancement, qui se tarit et entraînera probablement un bouleversement.”

L’activité hypothécaire a explosé au cours des deux premières années de la pandémie, tirée par des coûts de financement au plus bas et une préférence pour les maisons de banlieue avec bureaux à domicile. L’industrie a enregistré un volume record de 4,4 billions de dollars de prêts l’an dernier, dont 2,7 billions de dollars d’activités de refinancement, selon le fournisseur de données et d’analyses hypothécaires Black Knight.

Mais la flambée des taux d’intérêt et les prix des maisons qui n’ont pas encore baissé ont mis le logement hors de portée pour de nombreux Américains et fermé le pipeline de refinancement pour les prêteurs. Les refinancements basés sur les taux ont chuté de 90% jusqu’en avril par rapport à l’année dernière, selon Black Knight.

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“Aussi bon que possible”

La décision de Santander, qui fait partie d’un pivot stratégique visant à se concentrer sur des activités à rendement plus élevé comme sa franchise de prêt automobile, semble désormais prémonitoire. Santander, qui possède environ 154 milliards de dollars d’actifs et 15 000 employés américains, fait partie d’une banque mondiale basée à Madrid avec des opérations en Europe et en Amérique latine.

Plus récemment, les plus grandes banques de prêts immobiliers, JPMorgan Chase et Wells Fargo, ont réduit leurs effectifs hypothécaires pour s’adapter à la baisse des volumes. Et les petits fournisseurs non bancaires se démèneraient pour vendre les droits de gestion des prêts ou même envisageraient de fusionner ou de s’associer avec des rivaux.

“Le secteur était aussi bon que possible” l’année dernière, a déclaré Wennes, un vétéran de la banque de trois décennies qui a travaillé dans des entreprises telles que Union Bank, Wells Fargo et Countrywide.

“Nous avons examiné les rendements tout au long du cycle, avons vu où nous allions avec des taux d’intérêt plus élevés et avons pris la décision de sortir”, a-t-il déclaré.

D’autres à suivre ?

Alors que les banques dominaient l’activité hypothécaire américaine, elles ont joué un rôle diminué depuis la crise financière de 2008 dans laquelle les prêts immobiliers ont joué un rôle central. Au lieu de cela, des acteurs non bancaires comme Rocket Mortgage ont absorbé des parts de marché, moins encombrés par des réglementations qui pèsent plus lourdement sur les grandes banques.

Sur les dix principaux fournisseurs de prêts hypothécaires en termes de volume de prêts, seuls trois sont des banques traditionnelles : Wells Fargo, JPMorgan et Bank of America.

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Les autres sont de nouveaux joueurs avec des noms comme United Wholesale Mortgage et Freedom Mortgage. De nombreuses entreprises ont profité du boom de la pandémie pour entrer en bourse. Leurs actions sont désormais profondément sous-marines, ce qui pourrait déclencher une consolidation dans le secteur.

Pour compliquer les choses, les banques doivent investir de l’argent dans des plates-formes technologiques pour rationaliser le processus de demande à forte intensité documentaire afin de répondre aux attentes des clients.

Et des entreprises, dont JPMorgan, ont déclaré que des règles de capital de plus en plus onéreuses l’obligeraient à purger les hypothèques de son bilan, ce qui rendrait l’entreprise moins attrayante.

La dynamique pourrait amener certaines banques à décider d’offrir des prêts hypothécaires via des partenaires, ce que Santander fait maintenant ; il répertorie Rocket Mortgage sur son site Web.

“Les banques devront finalement se demander si elles considèrent qu’il s’agit d’un produit de base qu’elles proposent”, a déclaré Wennes.